导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳rong>

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳g>正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的(de)房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据(jù)公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳(tào)设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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