OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午(wǔ)盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT一(yī)季(jì)报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(du先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别ǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随(suí)着二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大(dà)，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益(yì)率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到(dào)租(zū)金收入(rù)受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了(le)一定提振，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租(zū)户(hù)正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现(xiàn)场进行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是(shì)比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次(cì)项目(mù)的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也作了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户(hù)的分隔(gé)空间(jiān)、交付(fù)标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等(děng)方(fāng)面也有(yǒu)一些(xiē)差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园(yuán)单层(céng)以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也(yě)会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成(ch先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别éng)以后(hòu)，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们(men)在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关(guān)负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基(jī)金(jīn)扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临(lín)了一些(xiē)突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解(jiě)当前突(tū)发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期(qī)和(hé)市(shì)场(chǎng)的信心。”

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