5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上(shà感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜ng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知名机(jī)构在(zài)其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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