“现在的房地(dì)产很难再出现像(xiàng)过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让(ràng)机构和投资者的关注度从(cóng)板块向单个标的转移。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是(shì)业绩，还是估值，房(fáng)地(dì)产都(dōu)已经(jīng)双杀到(dào)了最底部，而且是反复地杀(shā)到了底部，再往下的(de)空(kōng)间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔(ěr)法(fǎ)重要参考

　　那(nà)么(me)如何寻(xún)找(zhǎo)房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛道(dào)中进行选(xuǎn)择(zé)，需(xū)要非(fēi)常(cháng)小心，避免选了半天，标的公司出(chū)现(xiàn)爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要(yào)满足以下(xià)三个基准：有(yǒu)大的国资背景的(de)、杠杆率较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一下今(jīn)年(nián)房地产的开发资金来源(yuán)，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾向(xiàng)是不太愿(yuàn)意给房(fáng)企贷款的，房企的(de)主要资金(jīn)来(lái)源来自(zì)新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售情况(kuàng)相(xiāng)较一般。再关注一下(xià)，哪些房(fáng)企能从银行拿到(dào)钱，其(qí)实主要还(hái)是那(nà)些有(yǒu)国企背景的房企(qǐ)，民营房企(qǐ)相对比(bǐ)较困难，所以整个行(xíng)业出现(xiàn)了一(yī)个很明显(xiǎn)的分化，无论是在销售(shòu)，还(hái)是融资等各(gè)个方面都非常明(míng)显。现在(zài)有国资背景的房企在(zài)资(zī)本市场表(biǎo)现相对较好(hǎo)，但没有(yǒu)国资背(bèi)景的民营房企股(gǔ)价大多(duō)表现很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周(zhōu)刊(kān)》表示(shì)，在房地产行业(yè)内，我(wǒ)们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们(men)会(huì)特(tè)别重视(shì)企业的成本(běn)优势，更具体一点，就(jiù)是它的净借贷水平（净负债率）是不是(shì)行(xíng)业内的最低(dī)水平；利润率(lǜ)是不是行业内最高的(de)；融资成(chéng)本是否(fǒu)是行业内最低的；建安成本是(shì)否也是(shì)业内最低(dī)的(de)；这些(xiē)都是(shì)我(wǒ)们(men)看重的一家房企(qǐ)的综合成(chéng)本(běn)。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满(mǎn)足上述条件的房企并不多。即便是在(zài)国央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊(kān)》根据Wind数(shù)据(jù)整(zhěng)理(lǐ)发现(xiàn)，截(jié)至2022年末，天房(fáng)发(fā)展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中(zhōng)交地(dì)产(chǎn)、中国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产(chǎn)、云南城投(tóu)、首开股(gǔ)份、珠江股份、城投(tóu)控股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出(chū)，即便(biàn)是有着较稳健特色的国央(yāng)企房企，其财(cái)务指标称得(dé)上完(wán)全健康(kāng)的仍是(shì)少数。而更加值得注意的(de)是，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企开始(shǐ)大举扩张。而这(zhè)无疑又进一步考验着国(guó)央企的(de)资金链(liàn)情况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而(ér)言(yán)，扩张速度的张弛(chí)有度尤为(wèi)重要(yào)，节(jié)奏(zòu)把握准确，有助于房企(qǐ)储备优(yōu)质“弹药”；但(dàn)过于乐观(guān)的预判未(wèi)来市场，以及过(guò)于激进的(de)扩(kuò)张拿(ná)地节奏也有可(kě)能让(ràng)房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以(yǐ)其配置的一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维(wéi)持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比例。而到(dào)2022年，这(zhè)家房企明显(xiǎn)感觉到机会来了，其开(kāi)始在(zài)一线(xiàn)城市进行大举拿地，净负(fù)债(zhài)率也由此前的(de)33％左右水准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与此同时(shí)，该房企新购入(rù)地(dì)块也实现了快速的开盘利用率(lǜ)，预计今年(nián)会有(yǒu)更多的楼(lóu)盘(pán)入市。像这类企业(yè)就(jiù)符合(hé)“最后的赢家”的特点。一方(fāng)面，在(zài)于它本身储备了很多弹(dàn)药，去年拿(ná)地(dì)超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市，另外一(yī)半也主(zhǔ)要集中在(zài)强二线(xiàn)和二线城市；另(lìng)一(yī)方面，它(tā)的扩(kuò)张是有节制(zhì)地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样(yàng)提(tí)醒道(dào)，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人(rén)感觉(jué)又回到了(le)2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张(zhāng)的民营企业(yè)的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率(lǜ)扩张(zhāng)得太快(kuài)，但(dàn)未(wèi)来(lái)的两年市场没有想象(xiàng)得那(nà)么好，可能(néng)会(huì)重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房企(qǐ)的扩张速度是否(fǒu)激进？陈(chén)昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》表示，主要还(hái)是(shì)看房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看来，这个比(bǐ)例如(rú)果超过60％，就是(shì)扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对房企的净(jìng)负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解(jiě)释(shì)，当前(qián)房地产行业的复(fù)苏速度并(bìng)没有那么快，所以要(yào)规避公司净负债率提(tí)高到一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊》对(duì)在2022年拿(ná)地(dì)较积极的房企梳理发(fā)现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发股份、越秀(xiù)地产、绿城(chéng)中国、保利发展等房(fáng)企2022年净负债率都在(zài)60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交地产净负(fù)债率持续居高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国(guó)海外发(fā)展(zhǎn)、万科A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙湖集团(tuán)等房企在(zài)践(jiàn)行较(jiào)积(jī)极的拿地策略的同(tóng)时，也(yě)较好地控制了公(gōng)司的扩张速度与净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指(zhǐ)出，实际上，他们是(shì)以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标准来看国央企与民营房企，但(dàn)在各(gè)维度(dù)的实(shí)际表现上，国(guó)央企确实会更胜一(yī)筹。如国(guó)央企的融资(zī)成本更低，融资渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够做到(dào)想融就(jiù)融，这(zhè)样，国(guó)央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企(qǐ)，机构更加(jiā)看好国央企，但这也并不意味着(zhe)，民营企业中就(jiù)没有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存在(zài)。

　　据《红周刊(kān)》梳理(lǐ)发现，仍有(yǒu)少数(shù)民营(yíng)房(fáng)企同样受到机(jī)构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一(yī)季报，滨江集团的十大流通股东(dōng)中新进了(le)“中国工商银(yín)行(xíng)股(gǔ)份有限公司(sī)－景顺长城中国回报灵活配置混(hùn)合型证券投资基(jī)金”“全国社保基金一一(yī)六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马(mǎ)资产管(guǎn)理有限公司(sī)就长(zhǎng)期持有(yǒu)滨江集团。根据(jù)一(yī)季(jì)报，该资产公司的几(jǐ)只(zhǐ)产品合计(jì)持有滨江集团9543万(wàn)股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身的基本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年(nián)以(yǐ)来的近(jìn)三(sān)年(nián)时间，房地产市场(chǎng)整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭(háng)州本土房企的滨江(jiāng)集团仍(réng)是(shì)表现出(chū)较(jiào)强(qiáng)的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规模(mó)、新增土(tǔ)储、股价表现等多维度都表现了(le)较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次(cì)实现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期发布的2023年(nián)一(yī)季报，今年一(yī)季度，滨(bīn)江集团(tuán)更是(shì)实现了扣非归母净利(lì)润日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思5.41亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的(de)持(chí)续增长，和(hé)滨江(jiāng)集团扎根杭州的战(zhàn)略(lüè)布局关系密切(qiè)。根(gēn)据2022年年报，滨(bīn)江集(jí)团有近七成营收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的(de)营收(shōu)比(bǐ)重只占到近六成。近三(sān)年持续稳(wěn)居杭(háng)州房企销售排(pái)名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨(bīn)江集团在杭州的土储补(bǔ)充(chōng)同(tóng)样(yàng)较(jiào)为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州(zhōu)的本土第一(日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思yī)。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进前十，根据中指数据(jù)，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位(wèi)列(liè)房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了(le)超(chāo)一(yī)倍以(yǐ)上，而近期，滨(bīn)江(jiāng)集团更是迎来多家机构的集中调研(yán)。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰(yīng)基(jī)金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是房地产产业链上的中游(yóu)环节，其上游主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游应(yīng)用行业主要包括中介服(fú)务、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环(huán)节与(yǔ)上游材料端(duān)息息相关，新盘开(kāi)工(gōng)不足(zú)导致(zhì)上游不被看好，机构寻(xún)觅个(gè)股阿尔法的思路渐渐移至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存(cún)量房(fáng)时代，所以对地(dì)产产业链，尤其是偏消费属性的家装家(jiā)居领域，我(wǒ)们相(xiāng)对看(kàn)好，因为居民(mín)保有的住房规(guī)模越来越大，随着时间的(de)增加，内(nèi)装更(gèng)新(xīn)的需求也会(huì)越(yuè)来越多(duō)。美国过去的数据(jù)充分说明了(le)这一(yī)点，在新房销(xiāo)售见顶之后(hòu)，家(jiā)具(jù)消费的增长却(què)一直都很好(hǎo)。对于地产产业(yè)链，我们(men)相对(duì)看好和内装相(xiāng)关的(de)行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年(nián)内表现的统计，目前暂居前两位(wèi)的(de)都是(shì)来自家(jiā)纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富安娜和水(shuǐ)星家(jiā)纺，特别是前(qián)者在(zài)月线连收七根阳线的基础上(shàng)，年(nián)内(nèi)迄(qì)今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设(shè)计、生产(chǎn)及销售(shòu)，旗下(xià)拥(yōng)有原(yuán)创“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季度(dù)报告(gào)显示，报告期内，富安娜(nà)实现(xiàn)营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比减少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思>

　　而(ér)从上市公(gōng)司一季报的十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，能够发现该股早已(yǐ)成为(wèi)基金重仓股(gǔ)的(de)天(tiān)下(xià)，彼时包括(kuò)公(gōng)募的(de)中欧价值发(fā)现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山(shān)。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只基(jī)金都(dōu)是价(jià)值派基金经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房地产产业链股票(piào)还(hái)有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风(fēng)光一时的(de)家居板块也因疫情、消费复苏(sū)进(jìn)程缓(huǎn)慢等多(duō)因素一度沉寂，不(bù)过(guò)好在困境反转露出曙光，家居板块中(zhōng)年内表现最好(hǎo)的是志邦家居。同一时间段(duàn)，该股(gǔ)年内上涨已经超过(guò)23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还是归母(mǔ)净利(lì)润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独(dú)具，一季报(bào)中他管理的广发策(cè)略(lüè)优(yōu)选(xuǎn)和(hé)广发安(ān)宏(hóng)回报均增加了持股，而这两(liǎng)只(zhǐ)产品也成为志邦家(jiā)居十大流(liú)通股股(gǔ)东中仅有的(de)两只公募(mù)。有意(yì)思的是，他似乎(hū)对(duì)于定制(zhì)家居类标的情有独钟，在(zài)另一家赛(sài)道公司金(jīn)牌(pái)橱柜中，他管理的全部三(sān)只(zhǐ)产品(pǐn)均(jūn)登榜十大流(liú)通股股(gǔ)东，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游(yóu)的物业股也越来越被机构(gòu)所青睐，不过这(zhè)类标的大多在香(xiāng)港(gǎng)上市，如何(hé)选择成(chéng)为难题。对此，前述上海(hǎi)公募基金经(jīng)理(lǐ)举例分析：“物业(yè)服务不是一(yī)个(gè)高毛利(lì)的(de)行(xíng)业，挣钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是希望挣(zhēng)的是市场化(huà)应该挣的钱，以我曾经(jīng)买(mǎi)的绿城服务为例，它在中(zhōng)高(gāo)端楼盘(pán)占(zhàn)比是比较高的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部(bù)分项目到期之后，经过两三轮合同周期还能做到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业(yè)里真正能(néng)做到产品(pǐn)提价的(de)公司(sī)很少，因为物(wù)业公司很容易一开始是挣钱(qián)的，后面(miàn)因为保安(ān)这(zhè)些(xiē)固定(dìng)人(rén)员成(chéng)本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有那么(me)满意，能做到提价难度是非常大的。但是(shì)该公司能(néng)在业内做到到期(qī)之后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比较好(hǎo)的服务是(shì)有关系的(de)。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思