万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhá妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西i)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(h妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西éng)大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋(sòng)丹(妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被(bèi)5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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