文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十而是根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十(fáng)市(shì)值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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