5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入(rù)也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一季度(dù)的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行业集(jí)中度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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