万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的(de)故事(shì)，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申(shēn)请不(bù)良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入(rù)北(běi)京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化(huà)转型，但(dàn)转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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