文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的(de)前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地(dì)解(jiě)决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度(dù)不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表)始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地(dì)经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(ch合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表ǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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