“现在(zài)的(de)房地产很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)像过(guò)去十年的系(xì)统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首席(xí)经济学(xué)家洪灏向《红(hóng)周刊(kān)》表示，房地产行业分化(huà)的愈加(jiā)明(míng)显(xiǎn)，让机构和投资者的关注度从(cóng)板(bǎn)块向单(dān)个标的转(zhuǎn)移。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来(lái)看，无论是业(yè)绩，还是估值，房(fáng)地产都(dōu)已经双(shuāng)杀到(dào)了最底部，而且是反复地杀到(dào)了底部(bù)，再往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道(dào)红线等(děng)指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道中进行选(xuǎn)择，需(xū)要非常小(xiǎo)心，避免(miǎn)选(xuǎn)了半天，标的公司出(chū)现爆雷的情况(kuàng)。除此之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个(gè)基准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆率较低的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关(guān)注一下(xià)今年房地(dì)产的开发(fā)资金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来(lái)源(yuán)来自(zì)新盘的(de)销(xiāo)售。但今年新房的(de)销售情况相(xiāng)较一般(bān)。再关(guān)注一(yī)下，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还(hái)是(shì)那些有国(guó)企背景的房企，民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)相(xiāng)对比较困难，所以整(zhěng)个行(xíng)业出现了一(yī)个很明显的分化(huà)，无论(lùn)是在销售，还(hái)是融资(zī)等(děng)各个方(fāng)面(miàn)都(dōu)非常明显。现在有国资背景(jǐng)的房企在资本市场(chǎng)表现相对较好，但没有(yǒu)国资背(bèi)景的(de)民(mín)营房(fáng)企股价(jià)大多表(biǎo)现很一般。

　　陈(chén)昊(hào)扬则向《红周刊(kān)》表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具(jù)体到如(rú)何挖掘，我(wǒ)们(men)会特(tè)别重(zhòng)视企业(yè)的成本(běn)优势，更具体一点(diǎn)，就(jiù)是它的(de)净(jìng)借贷水平（净(jìng)负债(zhài)率）是不是(shì)行业内的(de)最低(dī)水平；利(lì)润率(lǜ)是不是行(xíng)业(yè)内最高的；融资成本(běn)是否是(shì)行业内(nèi)最低的(de)；建安成本是否也是业内最低的；这些都(dōu)是我们看重的(de)一家房企的综合(hé)成本。

　　需要(yào)注(zhù)意的是，能够(gòu)同时(shí)满足(zú)上述条件的房企并(bìng)不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部(bù)分房(fáng)企(qǐ)出现了“三(sān)道(dào)红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶(è)化的趋(qū)势。以(yǐ)A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发(fā)现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国(guó)央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国(guó)央企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌进扩张房企(qǐ)

　　需(xū)警(jǐng)惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不(bù)难(nán)看出，即便是有着(zhe)较稳健(jiàn)特(tè)色的国央企(qǐ)房企，其(qí)财务(wù)指(zhǐ)标称得上(shàng)完全健康的仍是少(shǎo)数。而更(gèng)加值得(dé)注意的是，在2022年(nián)，不少(shǎo)国(guó)企，甚至地方国企开始大举(jǔ)扩张(zhāng)。而(ér)这无疑又进一步考验着国央企(qǐ)的资金链情(qíng)况。

　　对房企(qǐ)而言(yán)，扩张速度的张(zhāng)弛有度尤为重(zhòng)要(yào)，节奏(zòu)把握(wò)准(zhǔn)确肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌，有(yǒu)助于房(fáng)企储备优(yōu)质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场，以及过于激(jī)进的扩张拿地(dì)节奏也有(yǒu)可能(néng)让房(fáng)企(qǐ)重蹈(dǎo)此前的高杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一(yī)家房企(qǐ)进行举例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净借贷比例都(dōu)维持在33％左右(yòu)，完全(quán)没(méi)有增(zēng)加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉(jué)到机会来了(le)，其开始在(zài)一线(xiàn)城市进(jìn)行大(dà)举拿地，净负债率也由(yóu)此前的(de)33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一。与此同时，该(gāi)房企新购(gòu)入(rù)地块也(yě)实现了(le)快速的开盘(pán)利用(yòng)率，预计今年会有更多的(de)楼盘入市。像这类企业就(jiù)符(fú)合(hé)“最后的赢(yíng)家(jiā)”的特(tè)点。一方(fāng)面(miàn)，在于它本身(shēn)储备(bèi)了很多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其(qí)中一半(bàn)在(zài)一(yī)线城市，另外一半也主要集中在强二线和二线(xiàn)城市(shì)；另一(yī)方面，它的扩张是有节制地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有(yǒu)些房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度让人感(gǎn)觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看(kàn)到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然(rán)说，见到(dào)机会时要出手，但出手的章法仍要(yào)小心(xīn)，如果(guǒ)负债率扩(kuò)张得太快(kuài)，但未来的(de)两年市(shì)场没有(yǒu)想象得那(nà)么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么(me)如何来衡量一家房企的扩张速(sù)度是否(fǒu)激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)水平(píng)，在我(wǒ)看来，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩(kuò)张得(dé)过(guò)于(yú)快(kuài)速了(le)。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三(sān)道红线(xiàn)”对房企的净负债(zhài)率要求不得(dé)高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产行业的复苏(sū)速(sù)度并没有那(nà)么(me)快(kuài)，所以要(yào)规避公司净负(fù)债率提高(gāo)到一个比较(jiào)危险的水(shuǐ)平。

　　《红(hóng)周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较积极的房企梳理发现，中交地产、中国金(jīn)茂(mào)、华(huá)发股份、越秀地(dì)产、绿城中国、保(bǎo)利(lì)发展等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之(zhī)上(shàng)。其中(zhōng)，中(zhōng)交地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华润置地、中国(guó)海外(wài)发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团等(děng)房(fáng)企在践行较积极(jí)的拿地策略的同时，也较好地控制了公(gōng)司的扩张(zhāng)速(sù)度与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈(chén)昊(hào)扬指出，实际上，他们(men)是以同一筛(shāi)选(xuǎn)标准来看国(guó)央企(qǐ)与民营房企，但在(zài)各维度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如(rú)国央企的融资成(chéng)本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想(xiǎng)融就融，这样(yàng)，国(guó)央企自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房(fáng)企(qǐ)，机构更(gèng)加(jiā)看好国(guó)央企，但这也并(bìng)不(bù)意味着，民(mín)营企业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民(mín)营房企(qǐ)同样受到机构(gòu)的青睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨江集(jí)团的十大流通股东中新进了(le)“中国工商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城中(zhōng)国(guó)回报灵活配置混合(hé)型证券投(tóu)资基金”“全国社保基金一一六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此(cǐ)之(zhī)外(wài)，自2021年(nián)开始，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产(chǎn)管理(lǐ)有限公司就长期持有滨江(jiāng)集(jí)团。根据一季报，该资产公司的(de)几(jǐ)只(zhǐ)产品合计持(chí)有(yǒu)滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自(zì)身的基本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来的(de)近三年时(shí)间(jiān)，房地产市(shì)场整体在走“下坡路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本土房企(qǐ)的滨江集团仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现(xiàn)、销售规(guī)模、新增土储、股价表(biǎo)现等多维(wéi)度(dù)都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季报，今年一(yī)季度，滨江集团更是实现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保持(chí)自身业(yè)绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略(lüè)布(bù)局关(guān)系密切。根据2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集(jí)团有近七成营收(shōu)来自杭州(zhōu)地区，而(ér)在2021年(nián)，杭(háng)州地区的营收(shōu)比重只占到近六成。近三年(nián)持(chí)续稳(wěn)居(jū)杭州房企销售(shòu)排名第一(yī)。

　　与(yǔ)此(cǐ)同时，滨江集团在杭州的土(tǔ)储(chǔ)补(bǔ)充同样较为(wèi)积(jī)极，根据诸葛(gé)找房、住在(zài)杭(háng)州网数据显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿地金(jīn)额(é)依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样(yàng)持(chí)续稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表(biǎo)现，也让滨江(jiāng)集(jí)团的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团(tuán)的房企排(pái)名已冲进前十，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实(shí)现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注(zhù)意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机构的(de)集中调研。滨江(jiāng)集团发布(bù)公告(gào)表示，公司(sī)于5月(yuè)10日接受了信(xìn)达证券、金(jīn)鹰(yīng)基金、建信(xìn)养老、新(xīn)华养老等(děng)18家机构调研(yán)。

　　产业链布局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物业觅(mì)α

　　实际(jì)上房(fáng)地(dì)产开发只(zhǐ)是房地(dì)产产业(yè)链上的中游(yóu)环(huán)节(jié)，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游(yóu)应用行业主要包括中介服务、家用(yòng)电器、物业管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊(kān)》的(de)采访，房地产(c肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌hǎn)开发环节与上游(yóu)材(cái)料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻(xún)觅(mì)个(gè)股阿尔法的(de)思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房(fáng)时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是偏(piān)消费属性的家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因为居民(mín)保有的住房规(guī)模越来越大，随着时间的增(zēng)加(jiā)，内装更新的(de)需(xū)求也会越来越多。美国过去的数据充分(fēn)说明了(le)这(zhè)一点，在新房销(xiāo)售见顶之后(hòu)，家具消费的增长却一直都很(hěn)好(hǎo)。对于地产产业链，我(wǒ)们(men)相对看好(hǎo)和内装相关(guān)的行业，例(lì)如消费建材、家居(jū)装(zhuāng)饰等。”万家(jiā)基金人士表示(shì)。

　　而根据(jù)《红周(zhōu)刊》对下(xià)游细分(fēn)中相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前两位的(de)都是来自家纺赛道的公司，它们分别(bié)是富安娜和(hé)水星家(jiā)纺，特别(bié)是(shì)前者在(zài)月线连收七(qī)根阳(yáng)线的基础上，年(nián)内迄(qì)今(jīn)涨(zhǎng)幅(fú)已(yǐ)经逼近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例，富安(ān)娜(nà)主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家居、睡(shuì)眠家居(jū)、生活类产品的研发、设计、生(shēng)产(chǎn)及销售，旗(qí)下拥有原(yuán)创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度(dù)报告显示，报告期内，富安娜(nà)实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市公(gōng)司一季报的十大流通股股东来看，能够发(fā)现(xiàn)该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼时包括(kuò)公募(mù)的(de)中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值和私募的(de)明河2016，都在(zài)其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要(yào)强调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长在(zài)管的产(chǎn)品，首季其同时重仓的房地产(chǎn)产业(yè)链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前几年曾经(jīng)风光一时的家居板块也因(yīn)疫(yì)情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不(bù)过好(hǎo)在困境反转(zhuǎn)露出(chū)曙光，家居板块中年(nián)内表现(xiàn)最(zuì)好的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司(sī)都实(shí)现了同比双(shuāng)升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东(dōng)来看，《红周刊》发(fā)现广(guǎng)发基金经理(lǐ)罗洋慧(huì)眼独具，一(yī)季报中(zhōng)他(tā)管(guǎn)理(lǐ)的广发策略优选和广发安宏回(huí)报均增加(jiā)了持股，而(ér)这两只产品也成(chéng)为志邦家居十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)中(zhōng)仅有(yǒu)的(de)两(liǎng)只公(gōng)募。有意思(sī)的是(shì)，他似乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司(sī)金牌橱柜中(zhōng)，他管理(lǐ)的全(quán)部三(sān)只产(chǎn)品均登榜十(shí)大流通股股东，其(qí)也成为他(tā)的(de)独门重仓股。

　　除(chú)去家(jiā)居家纺外，下(xià)游的物(wù)业股也越来(lái)越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如何选择成为(wèi)难题。对此，前(qián)述上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理举(jǔ)例(lì)分析：“物业服务不(bù)是一个高毛利的(de)行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣(zhēng)的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿城服务(wù)为例，它在(zài)中(zhōng)高端楼盘(pán)占(zhàn)比(bǐ)是(shì)比较高的，每年(nián)到期(qī)的合同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚动的大部分项目到期(qī)之后，经过两(liǎng)三轮(lún)合(hé)同周(zhōu)期还(hái)能(néng)做到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提价的公司(sī)很少，因为物业公司很容易一开始(shǐ)是挣钱的(de)，后面因为保安这些(xiē)固(gù)定人员成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别(bié)好，客户没有那(nà)么(me)满意，能做到提价难(nán)度是非常大的。但(dàn)是该(gāi)公司能在(zài)业(yè)内做到到期之(zhī)后(hòu)提价(jià)率(lǜ)比较高，这跟它的定位和比较(jiào)好(hǎo)的服(fú)务(wù)是有关系的。”他进一步强调。

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