导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了(le)户均春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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