文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后什么的阳光填合适的词 阳光恰当的词语有哪些谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的(de)分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代(什么的阳光填合适的词 阳光恰当的词语有哪些dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行(xíng)利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，一般会(huì)在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质什么的阳光填合适的词 阳光恰当的词语有哪些量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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