文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的(de)需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规(guī)定，各(gè)地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价(jià)中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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