文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房(fáng)的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了(le)房(fáng)地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短期不(bù)能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了(le)资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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