万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元(yuán)化(huà)业(yè)务(wù)，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思又如(rú)何能(néng)独善其身？

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