万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什(竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万(w竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读àn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的(de)价格，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追(zhuī竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读)根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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