5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(sh新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗ì)居民存款数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的(de)融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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