导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们(men)根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)im医学上是什么意思多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的(de)房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1im医学上是什么意思套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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