近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　为什么球星都觉得梅西是最佳　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wè为什么球星都觉得梅西是最佳i)进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上到(dào)期(qī)后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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