5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōn自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思g)特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利(l自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思ì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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