近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对经(jīng)济活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的(de)特(tè)许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上到期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营(琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可(k琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗ě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗