文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发商工程进(jìn)度(dù)在(zài)完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少(sch2是什么基团，chch3ch3是什么基团hǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了(le)分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内地(dì)逐步(bù)引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目(mù)的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国(guó)内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。<ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团/strong>长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。