5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　<主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补strong>头(tóu)部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地产公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等(dě主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补ng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基(jī)本面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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