5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入(rù)大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷)个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一的上(sh冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷àng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在(zài)内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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