万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思　　

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律规(guī)定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法院不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去(qù)回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的(de)国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又(yòu)要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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