5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会(huì)有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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