万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公司(sī)是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文ong>主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文p>

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型(xíng)知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平(píng)米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持(chí)续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫(hè)的经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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