5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水trong>

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融(róng)资(zī)成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的(de)资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）