万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主。另(lìng)据地(dì)产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本(běn)超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家力而拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中(zhōng)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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