近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的三件套是哪三件(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红(hóng三件套是哪三件)金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本金之上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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