万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本(běn)都是(shì)北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅湖南电大几本，湖南长沙电大是几本”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米，说明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型湖南电大几本，湖南长沙电大是几本的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人(r湖南电大几本，湖南长沙电大是几本én)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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