万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向(x当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日iàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日g>

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下(xià)子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？