5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更(gèng)大(dà)的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数10生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语00增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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