5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的(de)机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公(gōng)1分钟前刚刚哪里发生了地震募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外(wài)的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为1分钟前刚刚哪里发生了地震少1分钟前刚刚哪里发生了地震数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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