导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房(fáng)似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局限于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可(疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思