导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查(chá)数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒ中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022u)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅(z中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022hái)市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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