文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规(guī)律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现了分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按(àn)揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是(shì)金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一种资金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定金的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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