OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续(xù)此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收跌6整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上(shàng)市(shì)的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释(shì)放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定的(de)投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的(de)步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高(gāo)如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意(yì)向书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有(yǒu)将近3整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚0％的(de)空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调(diào)租和(hé)换租都属(shǔ)于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也(yě)会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后(hòu)续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约(yuē)五百万方，还有一(yī)些(xiē)其(qí)他(tā)在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发(fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前突发事件的(de)所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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