导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗我们就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的(de)流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国(guó)人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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