饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合(hé)发布(bù)了关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优(yōu)势(shì)收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发商(shāng)过(guò)渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的(de)收费(fèi)夹带(dài)其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)关注最多的(de)一(yī)个话(huà)题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)及中介交易进(jìn)行(xíng)规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过(guò)程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计(jì)算，一(yī)套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介(jiè)费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行的(de)2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工(gōng)资标准，综合(hé)计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按(àn)规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违(wéi)反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市(shì)场监管部门(mén)要依(yī)法(fǎ)依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同(tóng抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市)税(shuì)费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业性提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司(sī)将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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