5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地(dì)产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到二(èr)级(jí)市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的(de)收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星>

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基(jī)本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）