OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募(mù)风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续(xù)此前几日(rì)的下跌(diē)走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二(èr)级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不(bù)好判断(duàn)价格(gé)是有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业(yè)内人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语)件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是落(luò)到租金收入受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行(xíng)了(le)解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实(shí)始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时(shí)间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区(qū)国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负(fù)责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人(rén)有那(nà)么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了(le)一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等(děng)方面(miàn)也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形(xí有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语ng)态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内的(de)不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和(hé)联(lián)合(hé)营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的(de)第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一(yī)些突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期(qī)和(hé)市场的信(xìn)心。”

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