文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看(kàn)，中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决(jué)了(le)核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需(xū)求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了(le)居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立(lì)的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期(qī)限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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