5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.9李宇春的现任丈夫是谁4％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有更多李宇春的现任丈夫是谁(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两李宇春的现任丈夫是谁三年时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从(cóng)四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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