5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产(chǎn)或“杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季(jì)度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募(杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介mù)指基首(shǒu)季新杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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