OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会从根本上(shà打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人ng)影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居(jū)前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受(shòu)到(dào)基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格(gé)是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产(chǎn)品具(jù)备一定的(de)投(tóu)资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资产就回调(diào)不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张江光大园项目出(chū)租率下(xià)降事(shì)项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也(yě)趋于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的(de)时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对(duì)首批扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负(fù)责的(de)态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的(de)空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度(dù)的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租(zū)率下(xià)滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在(zài)给(gěi)租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主(打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我(wǒ)们(men)实现(xiàn)基金扩(kuò)容(róng)的(de)第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了一些(xiē)突(tū)发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要(yào)解决，但是(shì)这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场的(de)信心(xīn)。”

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