饱受争议的(de)二(èr)手房交易(yì)中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了关于规(guī)范房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐(zhú)渐新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依(yī)赖(lài)中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居(jū)民来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前(qián)北(běi)京市执(zhí)行的(de)2014年更新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前(qián)北京二(èr)手房中介(jiè)费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构(gòu)仅需(xū)在服务(wù)过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在经营(yíng)门(mén)店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的(de)基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当(dāng新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗)事人出具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均(jūn)水平(píng)的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门(mén)采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同(tóng)有关部门(mén)依法(fǎ)查(chá)处(chù)不按(àn)规(guī)定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利(lì)于(yú)行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支(zhī)付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往会(huì)有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房(fáng)价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这(zhè)部分(fēn)费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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