“现在的房地产很(hěn)难再出现像(xiàng)过去(qù)十年的系统性行(xíng)情。”思(sī)睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房(fáng)地产行业分化(huà)的愈(yù)加明(míng)显(xiǎn)，让机构和投资者的关(guān)注度从(cóng)板块向单个标的转移。上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道(dào)红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道中进行选择(zé)，需(xū)要非常小心，避免(miǎn)选(xuǎn)了半(bàn)天(tiān)，标的公司出(chū)现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要满足以下三个基(jī)准：有大的(de)国资(zī)背(bèi)景的、杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示，如果关(guān)注一下今(jīn)年房(fáng)地(dì)产的开发资金来源，可(kě)以发(fā)现，其实银行的信贷倾(qīng)向是(shì)不(bù)太愿意给房企贷款的(de)，房企的主(zhǔ)要资金来源来自新(xīn)盘的(de)销(xiāo)售。但(dàn)今年新房(fáng)的销售情况(kuàng)相较一般(bān)。再关注一(yī)下，哪些房企能从银行拿到钱(qián)，其实主(zhǔ)要还是(shì)那(nà)些有国企(qǐ)背景的房企，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以整(zhěng)个(gè)行(xíng)业出现了一个很(hěn)明显的(de)分化，无论是在销(xiāo)售，还是(shì)融资等各个(gè)方面都(dōu)非(fēi)常明显。现(xiàn)在有(yǒu)国资背景的(de)房企在资本(běn)市场表现(xiàn)相对(duì)较好，但没(méi)有国(guó)资背景的民营房企股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产(chǎn)行业(yè)内，我(wǒ)们的(de)逻辑是(shì)，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具(jù)体到如何挖(wā)掘，我们会(huì)特别重视企业(yè)的(de)成本优势，更具体一点，就是(shì)它的净借贷水(shuǐ)平（净(jìng)负债率）是不是(shì)行业内(nèi)的最(zuì)低(dī)水平；利润(rùn)率是(shì)不是行(xíng)业内最高(gāo)的；融资成本是否(fǒu)是行(xíng)业内最低(dī)的(de)；建安(ān)成本是否也是(shì)业内最低的；这(zhè)些都是我们看(kàn)重的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注(zhù)意的是，能(néng)够(gòu)同时满足上述条(tiáo)件的房企并不多。即便是在国央企中，仍(réng)有部(bù)分房企出现了(le)“三(sān)道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐(jiàn)恶化的趋(qū)势。以A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数据(jù)整(zhěng)理发现，截至2022年(nián)末(mò)，天房(fáng)发展、陆家嘴、格(gé)力地产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发展、光明地产、云南城投、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩了(le)“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即(jí)便是(shì)有(yǒu)着较稳健特色的国(guó)央(yāng)企房(fáng)企(qǐ)，其财务(wù)指标称得上完全健康的仍是(shì)少数。而(ér)更加值得(dé)注意(yì)的是，在(zài)2022年，不(bù)少国企(qǐ)，甚(shèn)至地方国企开始大举扩张。而这(zhè)无(wú)疑又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速(sù)度(dù)的张弛有(yǒu)度尤为重要(yào)，节奏把(bǎ)握准确，有助于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场，以及过(guò)于激(jī)进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能(néng)让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配(pèi)置的一(yī)家(jiā)房(fáng)企进行(xíng)举例(lì)，它(tā)从2018年开始到2021年(nián)，连续(xù)4年的净(jìng)借贷(dài)比例都维持在33％左右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到(dào)2022年，这家(jiā)房企(qǐ)明显感觉(jué)到机会来了(le)，其开始在一(yī)线城市进行大举拿地，净负(fù)债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提(tí)高到45％左右，涨了接近三(sān)分(fēn)之(zhī)一。与此同时，该房(fáng)企新购(gòu)入地块也实现了快(kuài)速的开盘利用率(lǜ)，预计今年会有更多的楼盘(pán)入(rù)市。像这类企业就(jiù)符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身(shēn)储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且(qiě)其中一(yī)半(bàn)在一线城市，另外(wài)一半也主(zhǔ)要(yào)集中在强(qiáng)二线(xiàn)和(hé)二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房企(qǐ)的(de)扩张速度让人(rén)感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的民(mín)营企(qǐ)业(yè)的影(yǐng)子(zi)。虽(suī)然说(shuō)，见(jiàn)到(dào)机(jī)会时(shí)要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小(xiǎo)心(xīn)，如果负债(zhài)率扩(kuò)张(zhāng)得太快(kuài)，但未来的两年市场没有想象得那么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡(héng)量一家房企(qǐ)的(de)扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还是(shì)看房企(qǐ)的净负(fù)债率水平，在我看(kàn)来(lái)，这个比例如果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道红线”对(duì)房企的净(jìng)负债率要求不得高于100％要(yào)更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业的复(fù)苏速度并没有那么快，所以要规(guī)避公司净负债率提高到一(yī)个比较危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积极(jí)的(de)房企(qǐ)梳(shū)理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发(fā)展等房企(qǐ)2022年净负债率(lǜ)都在60％之(zhī)上。其(qí)中(zhōng)，中交地产净(jìng)负(fù)债率持(chí)续居(jū)高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华润(rùn)硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行较积(jī)极的拿地策略的同时，也(yě)较好地控制了公司的(de)扩张速(sù)度与净负(fù)债率水(shuǐ)平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际(jì)上，他们是(shì)以(yǐ)同(tóng)一筛选标准(zhǔn)来(lái)看国央企(qǐ)与(yǔ)民营房企，但在各(gè)维度的实(shí)际(jì)表现(xiàn)上，国央企确(què)实(shí)会更胜一筹(chóu)。如(rú)国(guó)央企的融资成本更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够(gòu)做(zuò)到想(xiǎng)融就(jiù)融，这样，国央企自然而(ér)然就具(jù)有天然优势。

　　虽(suī)然对(duì)比民营房(fáng)企，机构(gòu)更加看好(hǎo)国(guó)央企，但这也并(bìng)不意味着，民营企业中就没(méi)有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存在(zài)。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企同(tóng)样(yàng)受(shòu)到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季(jì)报，滨(bīn)江集团的十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)东中新(xīn)进(jìn)了“中国工商银行股(gǔ)份有限(xiàn)公司－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券投资(zī)基(jī)金”“全国社保基金一(yī)一(yī)六组合(hé)”等(děng)。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿(ā)巴马资产管理(lǐ)有限(xiàn)公司就长期持(chí)有(yǒu)滨江(jiāng)集团。根据一季报，该(gāi)资产公司(sī)的(de)几(jǐ)只产品合计持有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股(gǔ)，约(yuē)占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青(qīng)睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一(yī)定关系(xì)。2020年(nián)以来的近三(sān)年时间，房地产市场整(zhěng)体在(zài)走“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的(de)滨江(jiāng)集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表现(xiàn)、销售规模(mó)、新增土储、股价(jià)表现(xiàn)等多(duō)维度都表现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归(guī)母净(jìng)利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期(qī)发布的2023年一季(jì)报(bào)，今(jīn)年一季度，滨江集团更(gèng)是实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜(硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子tóng)时代”仍能保持自身业绩的(de)持续增长，和滨江集(jí)团扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密(mì)切。根据(jù)2022年年报，滨江集团有近七成营收(shōu)来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营(yíng)收(shōu)比(bǐ)重只占(zhàn)到近六成(chéng)。近(jìn)三年持续稳居(jū)杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的土储补充同(tóng)样较为积极，根据诸(zhū)葛(gé)找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持(chí)续稳(wěn)居(jū)杭州的(de)本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也(yě)让滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房企排名(míng)已(yǐ)冲(chōng)进前十，根据中指数(shù)据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的(de)是(shì)，2020年至今(jīn)，滨(bīn)江集团股(gǔ)价翻了(le)超一(yī)倍以上，而近期(qī)，滨(bīn)江集团更是迎(yíng)来(lái)多(duō)家(jiā)机构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于(yú)5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重(zhòng)点移(yí)至(zhì)存量(liàng)赛道(dào)

　　机(jī)构(gòu)在下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地产产业链(liàn)上的中游环节，其上游(yóu)主要为钢(gāng)铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料(liào)供应商，而下(xià)游(yóu)应用行业主要包括中介服务(wù)、家用电器、物业(yè)管理(lǐ)、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开(kāi)发(fā)环节与上游材料(liào)端(duān)息息(xī)相(xiāng)关，新(xīn)盘(pán)开工不足导致上游不被看好，机构寻(xún)觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐(jiàn)移(yí)至下游(yóu)。“中(zhōng)国房地产行业在进入(rù)存量房硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子时代，所以对地产产业链(liàn)，尤(yóu)其是偏消费属性(xìng)的家装(zhuāng)家(jiā)居领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越来(lái)越大(dà)，随着时间的增(zēng)加(jiā)，内装更新(xīn)的需(xū)求也会越(yuè)来越多。美国过去的数据充(chōng)分说明了这一点，在(zài)新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的(de)增(zēng)长却一直(zhí)都很好。对于地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链，我们相对看好和内装相关的行(xíng)业，例如消费建(jiàn)材(cái)、家居装饰(shì)等。”万家(jiā)基金人士表(biǎo)示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对(duì)下(xià)游细(xì)分中相(xiāng)关赛道龙头年内表现(xiàn)的统计，目(mù)前暂居(jū)前两(liǎng)位的都是来自家(jiā)纺赛道(dào)的公司，它(tā)们分别是富安娜和水星家(jiā)纺，特别(bié)是前(qián)者在月线(xiàn)连(lián)收七根(gēn)阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者(zhě)为例，富(fù)安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原创“富(fù)安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度(dù)报告(gào)显示，报(bào)告期(qī)内(nèi)，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比减少7.57％；不(bù)过实(shí)现(xiàn)归(guī)属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润约1.11亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的(de)十大流通(tōng)股股东来看，能(néng)够发(fā)现(xiàn)该(gāi)股早已成为基金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的(de)是，中欧的两(liǎng)只基金都是价值(zhí)派基(jī)金(jīn)经理曹名长在管的产品，首季其(qí)同时(shí)重仓的房地产产业链股(gǔ)票还(hái)有金地(dì)集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾经风光一(yī)时的家居板块(kuài)也因(yīn)疫(yì)情、消费(fèi)复苏进程缓(huǎn)慢等多(duō)因素一度沉寂，不(bù)过好在困境反转露出(chū)曙光，家(jiā)居板块中年内表(biǎo)现最(zuì)好(hǎo)的是志邦(bāng)家居。同一时间(jiān)段，该股年内(nèi)上涨已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业绩来(lái)看(kàn)，无论是营收还是归母净利润(rùn)，公司都(dōu)实现(xiàn)了同比双升(shēng)。

　　从公司的(de)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发(fā)现广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报(bào)中他管理(lǐ)的广发策(cè)略(lüè)优选和广发(fā)安宏(hóng)回报(bào)均增加了(le)持股，而这(zhè)两只(zhǐ)产品(pǐn)也成为志(zhì)邦家(jiā)居十(shí)大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定(dìng)制家居类(lèi)标的(de)情(qíng)有(yǒu)独钟(zhōng)，在另一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部(bù)三只产品均(jūn)登(dēng)榜十大流通股股东，其也成(chéng)为他(tā)的(de)独门重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下(xià)游(yóu)的物业股也越来越被机构所青睐，不过这类(lèi)标(biāo)的大多在香港(gǎng)上(shàng)市，如何(hé)选择成(chéng)为难题。对此(cǐ)，前述(shù)上海公募基金经理举例分(fēn)析(xī)：“物业服务不是(shì)一个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还是(shì)希望挣的(de)是市场化应该挣(zhēng)的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在中高端楼盘(pán)占比是比较(jiào)高的，每年到(dào)期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分(fēn)项(xiàng)目到(dào)期之后，经(jīng)过两三轮合同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业(yè)里真正能做到产品提价的(de)公(gōng)司(sī)很少(shǎo)，因(yīn)为物业公司很容易一(yī)开始(shǐ)是挣钱的，后面因为保(bǎo)安(ān)这(zhè)些固定人员成本的(de)年度增长，不过(guò)服务没有特别好(hǎo)，客户没有那么满意(yì)，能做到(dào)提价难度是非(fēi)常大(dà)的。但是该公司能在业内(nèi)做到到期之后提价率(lǜ)比(bǐ)较高，这跟它的(de)定(dìng)位和(hé)比较好的服务是有关系的。”他(tā)进一步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子