5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过(顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够(gòu顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度(dù)复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低的融资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资(zī)产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程