5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些(xiē)机会，背后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值(zhí)的(de)修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的(de)绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表现也(y威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家ě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待(dài)它的基本面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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